走进REITs系列｜你了解什么是REITs吗？

 

 

 

中国经济的快速发展，孕育了繁荣的房地产和基础设施投资为代表的不动产市场。而“房住不炒”“租售并举”政策方向的确立，更使得国内探索已久的不动产证券化引起各界关注——REITs这一金融产品迎来了良好的发展机遇。

同时，随着资管新规落地，地产企业乃至整个不动产行业融资也变得更加困难，发展REITs等资产证券化产品，寻求新模式新思路的需求也愈发迫切。

那么，什么是REITs？REITs将在中国有着怎样的发展？这个市场如何推动？专业人才又该如何培养？

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什么是REITs

REITs，是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的简称。

REITs通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者，是实现不动产证券化的重要手段。它于1960年发源于美国，自20世纪90年代以来，全球REITs市场快速发展，全球市值目前已达1.8万亿美元。

REITs具有强制分红、收益稳健，专业化管理等特点，主要投资于成熟不动产。

REITs有多种分类。例如根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型；根据资金募集与流通方式不同，可以分为私募和公募两种形式；根据组织形式不同，可以分为公司型和信托型两类。

REITs的基础资产非常广泛，不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，还包括机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。

从严格意义上说，我国至今还没有标准化的REITs产品，目前的所有REITs相关产品都只能算是类REITs或准REITs产品。

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REITs将在中国怎样发展

 

 

图为张峥教授发表REITs观点

张峥 北京大学光华管理学院院长助理，金融学教授，北大光华中国REITs研究中心执行主任，【中国REITs先锋项目】学术导师。研究领域为实证资产定价、行为金融、风险管理、家族企业与财富管理、私募股权与创业投资。

REITs市场在中国的将来有想象空间。

在中国的资产端中，REITs产品在目前房价保持稳健的宏观环境中将产生更多的机会，轻资产时代的到来能提供最有效的不动产商业化机会。

目前重点推出的“房住不炒”、“租售并举”等概念将现金流、杠杆化等优先提供给REITs这一类的创新型金融模式而不再优先提供给房地产开发商。全国社会保障基金理事会原副理事长王忠民认为，未来三年可以看作REITs的布局期，REITs改变了过去中国不动产的发展模式。

如何紧紧围绕中国经济和商业实践开展REITs研究，贡献适用于中国的方案，为REITs市场的发展提供航向？北京大学光华管理学院在这一领域一直不断探索，成为引领REITs发展的一支重要力量。

北大光华-《中国REITs白皮书》系列报告

“光华思想力”平台汇聚顶级专家学者，积极与政府监管部门紧密合作，基于对REITs理论与全球实践的系统研究，推出了《中国REITs白皮书》系列报告，论述中国REITs制度设计、探讨中国REITs市场规模、思考中国REITs的市场建设，并给出了发展建议，为REITs的发展建立了丰厚的学术基础。

《中国REITs白皮书》系列

（点击文章标题，阅读白皮书全文）

1、中国公募REITs发展研究

本报告深入阐述了REITs对于中国经济发展的意义，分析中国REITs制度建设的问题和典型案例，论述推出公募REITs的适时性，探索公募REITs的模式选择、产品设计和市场建设等相关问题，提出中国当前推出公募REITs的方案和路径。

2、中国REITs规模将超4万亿

本报告采用比较研究的方法，根据全球主要市场的REITs相对其经济总量和上市公司总市值的规模占比，对中国公募REITs未来可能的市场规模进行了分析与讨论。

3、中国租赁住房REITs市场规模或超万亿

本报告对中国市场上的五单租赁住房证券化案例进行了分析与讨论，探讨了公募租赁住房REITs对于租赁住房市场发展的意义和市场展望，以及在“公募基金+ABS”的模式下，公募REITs发展中要面对的核心问题，并提出了相关建议。

4、如何驱动4万亿中国REITs市场？

本报告对REITs税制问题进行分析与讨论，探讨了REITs税制问题研究的重要性，以及在“公募基金+ABS”的模式下，目前公募REITs税收制度面对的核心问题，并提出具体的税收规范及优惠建议。

5、“公募基金+ABS”架构下，如何建立完善有效的管理模式？

本报告通过分析内部管理模式和外部管理模式的内涵、特点和实践，对比两种模式的优势与不足，研究了中国类REITs市场中管理结构的相关问题，探讨了在未来中国公募REITs的建议架构下，管理职能的分配以及治理机制的相关问题，并对市场建设提出了相关的政策建议。

6、全球大部分REITs表现优秀，可成为不动产市场价格之“锚”

本报告从REITs对投资者的意义、全球REITs市场表现等多个视角审视公募REITs的作用，并给中国公募REITs市场建设提出建议。

7、REITs市场建设与经济转型发展——基于各国推出REITs制度的历史分析

本报告从各国REITs发展历程的角度，分析REITs市场建设在促进经济稳定、经济转型升级上的作用机理及意义。

8、中国应以公募权益型REITs为发展重点加快推出试点

本报告是北大光华REITs课题组首次针对中国金融市场的特性，完整阐述中国REITs制度建设的路径选择。

9、基础设施REITs潜在市场超万亿，可盘活存量资产化解地方债务风险

本报告认为，中国存量基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

中国REITs论坛

2017年4月，北大光华与中联基金联合发起成立北大光华中国REITs研究中心，旨在持续推动REITs领域的系统性深入研究。同时，北大光华携手国内外REITs领域政策、学术和顶尖商业机构，共同发起建立起了一个旨在推动中国REITs市场建设和发展的高端平台——中国REITs论坛。

北京大学光华管理学院名誉院长、著名经济学家厉以宁教授为中国REITs论坛题词：

 

 

 

 

首届中国REITs论坛是近年来最具影响力和价值的REITs峰会之一，堪称“中国REITs发展史上的里程碑”。

未来，中国REITs论坛将致力于聚集各相关领域的中坚力量和有识之士进行最高水平的学术研究、政策研究和行业研究，组织各类交流活动，推动REITs市场和商业实践稳步前行；并联合北大光华中国REITs研究中心、上海交易所、深圳交易所和戴德梁行等对中国的REITs发展进行长期关注，定期编制、发布并更新中国REITs指数，反映市场变化。

REITs市场规模庞大，发展“正当其时”。国内REITs市场已经处于崛起前夜，北大光华以雄厚的学术储备为基础，积极参与业界交流，不断进行深入研究，为推动中国REITs行业的发展出力献策。

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让更多人更懂REITs

厉以宁教授认为，作为业界呼唤已久的创新金融产品，中国需要培养更多懂得REITs的新型企业家。

 

 

图为刘俏教授为【中国REITs先锋项目】授课

刘俏 北京大学光华管理学院院长，金融学教授。【中国REITs先锋项目】授课教授。在公司金融、实证资产定价、市场微观结构和中国经济研究等方面拥有众多著述。

张峥教授表示，【中国REITs先锋项目】是光华高层管理教育非常重要的项目，我们致力于将该项目做成一个教育项目，它是光华思想力的最终使命之一。通过深入研究，希望把它传递给市场，并最终促进中国REITs市场的建设与发展。

项目覆盖监管政策、实践案例、产品设计以及全球市场经验等，帮助理解和探索中国REITs市场的发展路径，提升资产运营和资本管理的能力，让更多人更懂REITs！