今天扒一扒“地王收割机”信达地产，是如何行稳致远的！

今天要给大家分享的是一家由中华人民共和国财政部控股的房地产公司：信达地产股份有限公司。股票简称：信达地产，股票代码：600657。为什么要分析这只股票呢？

小知识1：整个A股3800多只票，实际控制人是中华人民共和国财政部的仅仅只有7只：分别是同达创业，香梨股份、东兴证券、信达地产、盛和资源、中国人寿、中国人保。

小知识2、中国四大国有资产管理公司（AMC）：东方、长城、信达和华融四家。有的媒体在提到他们的时候会称他们是坏账银行，这自然是因为他们成立之初的主要职能：专门处理不良资产。

出人意料的是，2020年一季度，受疫情影响，大部分房企经营业绩承压，但信达地产似乎不受影响。信达地产实现营业收入67.95亿元、净利润4.88亿元，同比分别增长469.62%、18590.23%，约为186倍的增速，高居A股房企榜首。

而且，从该票近期的走势来看，筹码集中，上方几乎没有套牢盘。且最引人注目的是，该公司近3年的业绩一直在持续增长，且近期发布了重大资产重组后的业绩承诺兑现情况：良好！这就让我很好奇了，不得不研究下这家公司的基本面和消息面！

下面首先整理的是来自一位记者的调查分析：

重点一、近三年业绩持续向好，2020年一季度业绩增长幅度更是居全国房地产排行首位

原创 作者 陈丰激

一年内曾拿下七个“地王”，在中国地产市场掀起一场腥风血雨的信达地产，以“行稳致远”的策略前行。

自从2015年以“收割地王”姿态挤进中国百强房企后，信达地产不再高调激进，年度拿地“适可而止”。2019年，其拿地不足百万平米。与之对应的是，资产负债率、净负债率持续下降，安全着陆。

备受瞩目的是，今年一季度，信达地产盈利4.88亿元，同比暴增186倍，增速勇冠A股房企之首。

信达地产为何在耀眼登场后归于平静？“地王收割机”泰禾集团深陷财务困境，信达地产能会安然无恙吗？揽下的7个“地王”如何解套？

弹性拿地土储稳定300万平米

衡量一家房企是否激进，一般而言，是看其拿地扩张速度。

曾经被誉为“地王收割机”的闽系房企泰禾集团，前几年的激进扩张的后遗症已经出现，虽然几度甩卖资产，至今走出财务危机。

信达地产背靠中国四大资产管理公司之一的中国信达，曾在2015年6月至2016年6月的一年间，狂撒352亿元巨资，从上海、深圳、广州、杭州和合肥5个城市揽下7个地王，在中国地产市场引起了不小震动。

2015年，信达地产首次跻身中国房企百强榜单，销售面积、销售金额分别位居79位、97位，双双进入百强。

信达地产前身是北京天桥，2009年，信达地产通过借壳实现上市，成为一家专业从事地产开发的上市公司。

从2009年至2015年，时隔6年，信达地产突然一鸣惊人。正当市场百般揣测之时，信达地产迅速归于沉寂。

土地储备一定程度揭秘了信达地产经营策略。

扇贝财经查询了信达地产2015年以来财报，2015年，信达地产新增土地储备111万平米，期末储备面积487.60万平米。

2016年、2017年，新增土地储备分别为77.40万平米、52.80万平米，期末储备面积为375.54万平米、290.87万平米。

2018年，公司加大了拿地力度，当年新增土地储备129.27万平米，期末储备面积331.57万平米。2019年，新增土地储备89.5万平米，期末储备面积344.5万平米，其中合作项目权益面积48.16万平米，代建项目34.27万平米。

2019年，随着房地产市场调整，信达地产改变了拿地策略，采取自己拿地和与其他房企合作拿地开发、代建途径，增加土地储备。

根据房天下统计数据，2019年，无论是拿地面积还是拿地金额，信达地产均未进入前百名。

结合2015年至2019年房地产销售面积、期末在建面积，信达地产基本上遵循了弹性拿地法则，基本保证了期末土地储备在300万平米左右。

净负债率从311%降至90%

房住不炒、去杠杆，信达地产在“不忙着”拿地策略下，实现了降杠杆。

历经2015年至2016年间的大举拿地，信达地产负债率一度大幅飙升。

房地产属于资金密集型行业，衡量房企偿债能力，不仅仅要看资产负债率，更要看剔除预收款项的资产负债率，因为房产预售原因，存在巨额预收款项，还要靠扣除非经营性负债的净负债率。

2015年至2018年，信达地产的资产负债率分别为83.24%、85.69%、86.01%、79.43%。一般而言，80%的资产负债率是房企警戒线，2018年，信达地产回到首次回到警戒线以下。

同期，剔除预收款项的资产负债率为80.65%、82.55%、82.72%、72.69%，2018年，同比下降了10.03个百分点。

根据年报披露的数据，扇贝财经计算得出，2015年至2018年，信达地产的净负债率分别为281.11%、311.34%、213.33%、79.06%，2014年为184.05%。2015年、2016年，因为揽下七个“地王”的大规模拿地，使得净负债率大幅飙升。2016年，公司净负债率高达311.34%，位居A股百余家房企前五名（由高到低），2018年，净负债率大幅下降，降至A股房企第48位。

2019年，信达地产的偿债能力依旧维持在相对低位。截至2019年底，公司资产负债率、剔除预收款项的资产负债率、净负债率为76.92%、69.45%、90.11%。

净负债率从311.34%下降至90.11%，下降了221.23个百分点，相对而言，偿债能力已经大幅提升。当然，净负债率90.11%，位居A股房企第36位（从高到低顺序），相较房企净负债率低于50%的平均水平，信达地产仍然处于高位。

具体看有息负债，截至2019年底，信达地产短期借款5亿元、一年内到期的非流动负债131.51亿元、长期借款86.44亿元、应付债券126.92亿元，合计为349.87亿元，较2018年底的360.52亿元减少10.65亿元。其中，短期债务为136.51亿元，占长短期债务总额的39.02%。2018年，短期债务为159.58亿元，占当期债务总额的44.26%。无论是短期债务、还是短期债务比，均有了明显改善和优化，这使得公司偿债压力进一步减轻。

2019年，信达地产财务费用7.66亿元，2017年、2018年为9.23亿元、7.91亿元，持续减少。

不求规模求质量，或是信达地产的经营思路。2015年以来，信达地产营业收入增速放缓，2015年，其营业收入为81.36亿元，同比增长67.73%。2019年，营业收入为194.78亿元，同比增长3.86%。对应的归属于上市公司股东的净利润（简称净利润）分别为8.60亿元、2315亿元，同比增长12.05%、7.65%。

扇贝财经发现，信达地产曾经的“地王”项目，部分还在开发。如上海顾村项目，分为商业和住宅开发，总投资90亿元，去年投资8.38亿元。

重点二、重大重组公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

根据中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第109号）及《关于修改〈上市公司重大资产重组管理办法〉的决定》（证监会令第127号）等有关规定，信达地产股份有限公司（以下简称“公司”）编制本说明。

一、重大资产重组基本情况

1、经公司第十届董事会第二十九次（临时）会议、第十一届董事会第二次（临时）会议以及第七十八次（2018年第二次临时）股东大会审议通过，公司向中国信达资产管理股份有限公司（以下简称“中国信达”）发行股份购买其持有的淮矿地产有限责任公司（现为长淮信达地产有限公司，以下简称“标的公司”）60%股权，向淮南矿业（集团）有限责任公司（以下简称“淮矿集团”）发行股份购买其持有的标的公司40%股权（以下简称“本次交易”或“本次重大资产重组”）。

2、2018年5月30日，经中国证监会上市公司并购重组审核委员会召开的2018年第26次并购重组委工作会议审核，公司本次发行股份购买资产暨关联交易事项获得无条件通过。

3、2018年6月28日，公司收到中国证监会核发的《关于核准信达地产股份有限公司向中国信达资产管理股份有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2018]1027号）。

4、2018年7月10日，公司与中国信达、淮矿集团签署关于淮矿地产有限责任公司之《股权转让协议》，中国信达、淮矿集团同意将其持有的标的公司股权转让给公司。各方确认并同意，在《股权转让协议》生效后，中国信达、淮矿集团协助标的公司尽快办理工商变更登记。2018年7月12日，经淮南市工商行政管理局核准，标的公司已就本次发行股份及支付现金购买资产涉及的标的资产过户事宜完成了股东变更事项的工商变更登记手续，并取得了淮南市工商行政管理局换发的统一社会信用代码为913404007901131054的《营业执照》。

5、2018年7月24日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，公司本次发行股份购买资产的新增股份登记已办理完毕。

二、业绩承诺情况

为保障公司及其股东尤其是中小股东的合法权益，同时依据《上市公司重大资产重组管理办法》等相关法律、法规的规定，公司就本次发行股份购买资产，已与交易对方中国信达及淮矿集团分别于2017年7月19日签署了《盈利预测补偿协议》、于2018年1月18日签署了《盈利预测补偿补充协议》，对本次发行股份购买资产的盈利预测补偿进行了约定。本次重大资产重组的业绩承诺期本次重大资产重组完成后的连续三个会计年度（含本次重大资产重组完成当年），本次重组已于2018年完成，则承诺期为2018年至2020年连续三个会计年度。依据标的资产审计机构安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)出具的安永华明(2018)专字第61210341_I01号《淮矿地产有限责任公司已审核合并盈利预测报告》，如本次重组于2018年完成，则承诺期为2018年至2020年连续三个会计年度，2018年至2020年连续三个会计年度合计净利润预测数为25.90亿元。

三、业绩实现情况

根据安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《信达地产股份有限公司2019年度实际盈利数与利润预测数差异情况说明专项审核报告》（安永华明(2020)专字第61210341_I01号），标的公司2018年度、2019年度累计实现扣除非经常性损益后的归属于母公司所有者的净利润为人民币1,704,729,532.32元，占中国信达、淮矿集团承诺的标的公司在本次重大资产重组完成后的连续三个会计年度扣除非经常性损益后的合计归属于母公司所有者的净利润的65.82%。

特此公告。

信达地产股份有限公司董事会

二0二0年四月一日

重点三：信达地产2020年新增借款50.37亿 银行贷款新增17.68亿

观点地产网讯：6月5日，信达地产股份有限公司发布公告称，截至2020年5月31日，公司合并口径下借款余额约为404.1亿元，较2019年末增加50.37亿元，累计新增借款占2019年末未经审计净资产的22.13%。

据观点地产新媒体查阅，信达地产新增的借款中，银行贷款新增17.68亿元；企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具新增18.39亿元；信托贷款、融资租赁借款、小额贷款增加6.3亿元；其他借款增加8亿元。

信达地产表示，上述新增借款是基于公司正常经营需求产生的。截至公告披露日，公司经营状况稳定、盈利情况良好，各项业务经营情况正常。公司将合理调度分配资金，确保借款按期偿付本息，上述新增借款对公司偿债能力无重大不利影响。

重点四：信达地产400亿8大地王浮出水面，金融地产信奉者

编者按：它们，财力非凡，家底殷实，投资风格独树一帜；它们，人脉深广，布局多元，投资路径大拙实巧。楼市资本论开启“起底房企投资路径系列”，挖掘它们纵横捭阖的财富故事。本期关注起底系列之信达地产。

地产江湖，各显神通，实力房企都有自己的看家绝活。跻身行业百强的信达地产，则以金融地产的开局者闻名业界。

10月30日，这家具有央企背景的上市房企发布三季报。前三季度营业总收入87.1亿元，同比增长9.5%；归母净利润为6.1亿元，同比下降30.8%。利润下降的同时，楼市资本论注意到其新增土地和新开工数据也有所下滑。

此前，信达地产曾在“金融地产”战略指引下，三年间豪掷440亿、拿下“八大地王”，堪称豪气。楼市资本论今天起底信达地产“地王”投资路径，试图分享其“金融地产模式”背后的市场布局。

【一】三年440亿，信达地产豪夺8大地王

作为中国四大资产管理公司之一中国信达旗下公司，信达地产凭借母公司的金融支持，在2015年6月-2016年6月这一年间高调拿地，豪掷350亿元，连夺7个“地王”。

这些地王主要集中在上海、广州、深圳、杭州、合肥等热点城市，分别是：2015年6月广州天河地王；7月合肥滨湖地王；11月上海新江湾城地王；12月深圳坪山地王；2016年1月杭州南星地王；5月杭州滨江地王；6月上海宝山地王。

2017年11月，信达地产又以43.34亿元拿下合肥“总价地王”包河S1706号地块，最高楼面价18749.91元/平方米，溢价达223.27%，再次震动业界。

至此，信达地产以440亿的总代价，连夺“八大地王”，获得“地王收割机”称号，其开创的“金融地产”战略，也在业内独树一帜，让人刮目相看。

在地王争夺战中，信达出手毫不含糊。最为轰动的杭州滨江地王，以62.86亿元起拍，20多家大牌房企激烈叫价，最后是信达-万科联合体突出重围，以溢价95.95%、楼面价21575.78元/平方米拿下，总价高达123.18亿元。这是杭州土拍史上第一宗成交价超过百亿的地块，也创下当年全国总价地王记录。

让人大跌眼镜的是，在信达-万科联合体拿下该项目仅一小时后，万科即反悔退出。信达地产后续引入融创和滨江来操盘开发，三家分别持股50%、40%以及10%。

在竞拍上海宝山顾村地块时，信达地产也是不计成本举牌，最终以58.05亿元拿下，平均楼板价36962元/平方米，实际可售楼板价达到47722元/平方米，溢价高达303%。如此高的溢价率，在土拍市场非常罕见。

【二】负债800亿，信达地产的另类扩张

楼市资本论注意到，信达地产开启地王模式时，自身无论业务布局还是产品定位，对高溢价地块的操盘能力略显不足。因此，他们在夺得八大地王之后，巧妙地引入合作伙伴，负责操盘开发。

这些地王操盘者，都是鼎鼎有名的大牌房企：广州天河地块引入中国金茂；深圳坪山地块、上海新江湾城地块、上海宝山顾村地块引入泰禾；杭州南星地块引入滨江；杭州滨江地块引入滨江、融创。信达地产则转入幕后，满足于当好财务投资者。

事后来看，信达地产这种独特的操盘或代建模式，让地王项目对企业运营产生了多方面影响。

◈首先是负债。

2015年6月信达开始拿地时，负债总额约340.9亿；到土地狂欢结束的2017年末，已飙升至618.9亿，资产负债率达到86%；截至今年9月底，负债总额继续攀高至801.1亿。这对年销售不到200亿的信达地产来说，压力不小。

◈其次是业绩。

今年前三季度，信达地产营业总收入87.1亿元，同比增长9.5%；归母净利润却只有6.1亿元，同比下降30.8%；期内权益销售额完成159.8 亿元，比去年同期的238.7亿元下降33%；毛利率同比下降5.1个百分点至28.6%，净利率同比降低4.5个百分点至7.9%，低于行业平均水平。

◈最后是扩张。

在2015－2018年这一轮地产狂欢中，不少房企抓住机会，完成了从百亿到千亿的规模跨越。信达地产坐拥八大地王，这四年间负债总额从434.1亿扩张到805.7亿，增加了85.6%；同期合约销售额从105.8亿增至191.4亿元，增长80.9%，规模扩张略显不足。

信达地产近年业绩平平，显然与地王项目的运营状况存在高度关联。

以杭州滨江地王为例，该项目自2017年12月领下首张预售证，至今仅实现预销售收入85.5亿元。而截至2019年8月底，该项目已向金融机构借款60.7亿元，信达地产最近又为其17.5亿元的融资提供担保，可见开发难度不小。

再说上海宝山地王，信达将项目交给泰禾来操盘，命名为信达泰禾上城院子，但是受限价政策及市场下行的影响，销售均价仅有53000元/平方米，相对于拿地时47722元/平方米的可售楼面价，利润空间有限。

目前信达地产并表的五个地王项目，除杭州南星地王、合肥滨湖地王和合肥包河地王有预销售，其余项目还未产生销售业绩。广州天河地王的项目竣工时间已延后至2020年。

楼市资本论认为，在近年楼市调控持续高压下，信达地产频频投资地王项目，占用资金量较大、周转速度也相对较慢，与其它同行相比，扩张路径显得多少有些另类。

【三】“金融地产”的幕后布局

从当初高价拿地，到引入合作方操盘开发，再到如今略显平淡的业绩，信达地产这一套地王投资策，让其奉行的“金融地产模式”有些黯然失色。

亚布力智库专家陈旻指出，作为“金融地产”的开创者，信达地产“八大地王”的布局背后，似乎在下一盘更大的棋。

从信达地产历年财报可见，这家房企很注重突出“信达特色”、经常强调要跟母公司“协同”“联动”。2014年正式确立“金融地产”战略时，其具体举措就包括增加与中国信达旗下不良资产管理业务的联动、成立投融资部以及重点运作地产基金，当年即通过承债式收购中国信达旗下不良资产进入湛江、广州、沈阳等地，备受瞩目。

2015年，信达地产决定“守正出新、有所作为”，依托母公司的金融优势，开始在土拍市场上高调拿地。中国信达及其旗下子公司则在幕后通过基金“输血”，支持信达地产连夺“八大地王”。

亚布力智库专家陈旻认为，中国信达才是“金融地产”的幕后推手，也是这一战略的真正获益者。在他看来，前台高价拿地的信达地产，已经不是传统意义上的地产开发商，而是母公司的金融平台和投资工具；作为后台的中国信达，则以手中拥有的证券、期货、保险、信托、融资租赁以及公、私募基金等金融牌照，为该模式保驾护航。

中国信达的不良资产业务中，房地产占了很大比例。陈旻分析说，中国信达通过信达地产来操作地王，不仅获取项目投资收益，更以此冲高土地价格，拉高所在区域储备资产的市场估值。

据公开报道，在信达地产大举拿地的2016年，中国信达旗下不良资产经营收入高居前三位的浙江、上海和广东分公司，收入加总占比超五成。而信达地产期间抢下的“地王”项目，就有2宗在杭州、2宗在上海、广州和深圳各有一宗。陈旻认为，这应该不是巧合，而是信达地产与母公司协同联动的精心布局。

信达地产开局的金融地产，给地产江湖提供了另一类发展模式。当然，这一模式需要有强大的金融机构背后支撑，不是普通房企玩得动的。

如今，褪去地王光环之后，信达地产的市场布局，还是要回归地产本质。

楼市已经进入短兵相接的下半场，楼市资本论希望，信达地产从其地王布局的利弊得失中，有必要重新思考金融地产扩张模式，打法上迭代，开始新一轮丛林布局。

培养国际化视野的中国人--解密信达地产如何颠覆教育地产

 

 

这是一个瞬息万变的时代，科技的高速发展驱动经济快速变革。在时代的裹挟之下，许多传统的产业进入了一个被倒逼转型的时代，经历着翻天覆地的改变。其中，最引人关注的无疑是曾经红红火火的中国房地产业。

从2016年的930新政开始，到2017年的317最严调控，再到现在的众多城市多层次的调整，房地产市场可谓进入了一个全面调整的大时代。当投资的泡沫被挤干之后，房地产行业特别是住房地产何去何从，值得深思。在这种情况下，就需要深刻理解“房住不炒”的真正含义。

“房住不炒”其实颠覆了传统住房市场的多重属性，核心在于让房子真正为“人”服务，让房子围绕“人”来建造、销售、买卖、交易，而不是成为投机、投资、炒作、赚钱的市场。简言之，就是让住房市场保留唯一的“人住”属性，而彻底剥离其金融属性。

而在炒作、投机、投资的金融属性被彻底剔除以后，传统房企面临两种抉择：一种是迅速转型，深刻领会与适应剥离金融属性的新型房地产行业，紧紧围绕“人”的高层次需求，赋予房地产新的功能和属性。另一种就是面对变化无动于衷，甚至拒绝转型，仍然心存幻想，希望金融属性回归。抱着这种逆时代潮流的态度，唯一的结果就是被时代无情淘汰。

其实，从某种意义上来说，在转型的过程中，房地产开发商的开发权发生着从简单粗暴的开发房子转移到为“人”开发的转变，而这种转变，必将促进权力转交到知识、技术服务者手中。只是这种转交到底会经由怎样的途径和过程？这是一个需要研究的大课题、新课题。不过，有一点可以确认——这种权力只有交给在理念技术及知识教育等方面具有国际视野，具有高瞻远瞩的未来视野的人和团队手中，才能成就房地产大转型的历史重任，从微观上才能赋予房子更高的价值和更好的体验。

循着这个思路，由国有控股房地产上市房企信达地产打造的，位于北京昌平区的信达国子郡项目进入了我的视野。该项目计划打破传统项目的思维，紧紧围绕地产为人服务的理念，用创新的教育方式颠覆教育地产。着力打造一个真正有育人、传承功能的地产项目。

如何突破？亮点在哪里？痛点又表现在何处？细细分析研究信达国子郡项目，给我的第一印象是信达国子郡项目设计上的独到匠心：紧紧围绕培养人、教育人的良苦用心，引入国际一流水准的高起点、高标准、国际化资源，打造第三成长空间——教育地产。

信达国子郡计划致力于打造学校、家庭之外的第三成长空间，倡导终身学习，构建学习型社区。这个社区将是一个线下附带线上的社区教育服务体系。按照信达国子郡的理念，除了会配备专业的老师外，还会全面调动社区里热爱教育，并且有传承意识的家长，经过专业训练后，共同参与到社区教育的团队中。

严格意义上说，信达国子郡准备卖的不仅仅是房子，而是新中产家庭安全、便利、高效的课后服务综合解决方案。

你若入住信达国子郡，买的也许不仅仅是一套房子，信达国子郡恰恰击中了城市百姓的痛点，为这些群体而建：为下午3点无法从工作中抽身接送孩子的父母；为满心热忱，牺牲了自己的生活和乐趣，来到城市辛苦带娃，却苦于找不到教育和沟通方法的爷爷奶奶；为充满探索兴趣，却被作业和ipad所桎梏的孩子们；为一边花费时间陪娃，一边忧心个人发展的家长们；为那些被跟风施压而一天天失去灵性的孩子们；为所有渴望成长的“学习者”。从这个意义上说，信达国子郡想要打造的是名副其实的学习型社区综合体。

信达国子郡将要打造的学习型社区综合体有着更加值得期待的愿景。随着5G技术的发展，未来计划会邀请全世界各地的名师作为师资，通过远程5G网络授课，不出社区就可以享受到全球最优质的教育资源。

信达国子郡学习型社区综合体周围的优质学校教育资源也同社区教育实现了无缝衔接。数年前，北师大附小、附中的分校就已分布在社区周边。现有的优质学校教育资源，正在打造的社区教育模式，以及未来的愿景规划，构成了最具吸引力、相得益彰的全方位教育的时间梯次。

教育始终是一个国家社会发展的根基，教育的公益性在各个国家都相同。教育之所以附带有公益性质，是因为教育产业特别是基础教育投入大，见效慢，时间长，回报低，“十年树木，百年树人”就是这个道理。国家、民族、家庭只有做好人的培育，才能得以更好地接续、繁衍、传承。而今天，国子郡项目彰显出信达地产作为国企的社会责任感和担当。第三教育空间将不仅仅体现的是作为国企的创新，也是带头转型，促进房地产真正为培养人而服务。而且，在更深层意义上，信达国子郡项目赋能教育，特别是基础教育，引领传统房地产行业转型到社会价值更大，具有公益性的项目上，社会责任感、大局意识满满，让我们看到了信达地产的为民情怀，为教育公益事业默默贡献的责任感与无怨无悔的担当。

信达地产想要开辟的这种引领房地产商业综合体向学习教育型综合体转型的尝试，或将成为中国房地产领域的一面旗帜，一个标志性事件，给整个行业树立了良心房企的企业形象。

这是信达地产在贯彻落实“房住不炒”精神方面具有创造性、创新性的具体行动，体现的是不忘初心、砥砺前行的高尚情操。

基本面和消息面分析完了，2020年6月23日该票没放量，没高换手率，但后面是否启动，一旦启动，要不要跟进，就看你的了。